北湖片区四大楼盘全解析:楼盘不多却长年卖不完济南楼市参考

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作者:网络推手阿建

2019-10-09 23:22


曾经被寄予厚望的北湖片区,蜕变过程缓慢又艰难。


根据规划,北湖片区是济南十二个地区中心之一,跟华山、唐冶、柏石峪、港沟等片区的定位高度一样。北湖片区的地理位置很好,地处老城区中心偏北位置,北起黄河,东至历山北路,南至胶济铁路,西至津浦铁路,总用地1624.44公顷,其中规划城市建设用地1424.60公顷,居住人口36万人。






北湖片区本该是济南北城的形象窗口,现如今却是一片破败的景象,这里2015年就启动拆迁了,直到今天还未拆迁完毕,效率可谓“惊人”。北湖的城建速度相比华山片区、唐冶片区,差距非常明显,从片区内几处楼盘的开发进度就能感知一二。


北湖片区目前共有四处新楼盘在售:山钢锦绣华府、海尔云世界、恒大滨河左岸、加州启城。在房地产行业普遍“快周转”的模式下,这里楼盘的开发进度慢慢悠悠,显得十分另类。








山钢锦绣华府




早在2016年8月份,山钢地产以8.479亿元竞得济南国棉三厂地块,也就是现在的山钢锦绣华府地块。地块面积96588平方米,楼面价约2660元/㎡。不知何种原因,该项目手握这么低的楼面价,却迟迟未能开盘,或许是开发商有感于当时过于火爆的济南楼市,想让子弹再飞一会?






2018年7月份,锦绣华府西侧的济南大有恒纺织市场1宗住宅和1宗商业地块迎来成交,其中住宅地块楼面价高达9794元/㎡。大约1个月后,山钢锦绣华府踩着隔壁地块较高地价的神助攻迎来首开。




山钢锦绣华府毛坯交付,在售户型建面约86-150㎡,单价17500-20000元/㎡。项目的优势是地处北园大街以南,周边商业、交通、医疗配套较为成熟。北园银座、东亚家具等商业配套楼盘不超过1公里,三孔桥附近有多辆公交车经过。








项目敏感点是挨着北园大街高架桥和京浦铁路较近,部分楼栋存在不同程度的噪音污染。尤其注意紧挨铁路的楼栋和挨着北园高架桥较近的楼栋。








海尔云世界


海尔云世界曾被宣传为天桥区的标杆性项目,天桥区第一大盘,很多人曾满怀期待海尔云世界可以带领北湖片区完成逆袭。理想很丰满,现实很骨感。海尔云世界交出了一副怎样的答卷,在此买房的业主和北湖的原著居民估计有话要说。






海尔云世界目前在售产品位于B3地块。B3地块从2016年就已经开始出售了,直到3年后的今天仍在出售。倒不是房子卖不出去,主要是开发进度太慢,该项目曾经很长一段时间没有房子卖!


项目住宅有精装产品和毛坯产品,在售户型建面约90-200㎡。其中毛坯房源均价16500元/㎡,带装修房源均价19500元/㎡。


海尔云世界很多地块容积率较高,像目前在售的B3地块容积率3.2,很多楼栋的中低楼层存在很多采光不足的居住公寓。像B3地块4#楼东户1-17层全部是居住公寓,在此买房尽量避开采光较差的矮楼层。






2015年的时候,参考君曾到该楼盘实地考察,当时置业顾问介绍说整个片区的开发周期为7年,大约在2022年前后开发完成。4年时间过去了,已开发的地块屈指可数,照目前这个进度,如期开发完成的难度极大,打算在此买房的购房者一定要做好打持久战的心里准备。


恒大滨河左岸


恒大滨河左岸位于小清河北路和水屯路交叉口,自从接手北大时代后,负面新闻频出。刻意炒作、人为制造恐慌气氛被济南市城乡建设委员会通报;延期交房引发业主维权等。至于恒大在济南的口碑,很多恒大的业主估计有话说。






北湖片区以小清河为分界线,河南岸和河北侧的片区成熟度相差很大,周边区域各项配套较为匮乏。但即使如此,在济南楼市较为疯狂的前几年,恒大滨河左岸售价曾高达17000-18000元/㎡。随着济南楼市回归理性,该项目售价不断调整。参考君近期在朋友圈看到,恒大滨河左岸近期推出单价1.3万左右的特价房。


很多业主非常关心项目东侧的历黄路北延事宜,这项道路工程从2015年便开始了招标,但是四年过去了,仍旧是杂草一片,很多恒大业主出行非常不方便。






早在2012年,北大时代就拍得小清河以北地块进行开发,2015年又摘得两宗地块,在建设过程中北大时代工程进度缓慢、质量问题频出,且遭遇销售困境。2016年恒大接手后继续开发,工程进度同样缓慢。去年底,参考君曾到该项目探盘,当时在售的是南7地块住宅项目,一共13栋居民楼。大约1年时间过去了,该地块目前仍有大量房源在售。项目去化率不高的原因有很多,跟周边人口较少、购买力不强有很大关系,当然还有其他原因。


北湖片区小清河以北区域,建有大量的旧村改造房,像河畔景苑、李庄社区、北徐家园、汇源华庭等。周边原著村民非常多,这里自成生态,在济南城建的滚滚大潮中岿然不动,多年来保持着脏乱差的特色。


加州启城




加州启城地处天桥区的赵庄片区,具体位于二环北路以南、顺河高架以西。赵庄片区以化工和物流企业聚集为主,片区存在很大改造压力。加州启城北部有高压走廊,南部有北方化工厂,周边交通较为混乱,出行不便。








受赵庄改造片区环境嘈杂、道路不畅、发展张力不足等因素制约,加州启城涨价乏力。项目2016年首开时均价7300元/㎡,直到现在项目在售均价13500元/㎡左右,近期则推出了单价12300元/㎡的特价房。








加州启城目前在售户型面积段在96㎡-123㎡之间,是北湖在售四座楼盘中位置最靠北,同时也是单价最低的一个项目。楼盘周边不利因素明显且位置偏远,得益于楼盘单价及总价都较低,不少刚需置业者来此安家落地。


参考君每次路过北湖片区,都会感慨一番。北湖片区的区位非常好,距离大明湖、火车站、长途汽车站等都很近。只是片区城市发展太慢,像联四路城中村,10年前后几乎没有变化,生产路、历黄路北延遥遥无期。在济南的城建大潮中,这里就像被遗忘一样。希望北湖片区借北跨的东风,尽早实现蜕变。


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