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“花哨”的降价难以掩饰。购房者只需要学区炒作就可以扩散到三四线城市
  • 2021-04-08 01:06

本文来自:中国证券报

2021年,春节“本地过年”的号召,让很多布局三四线城市,专注于为置业开发产品的房地产开发商。清明节期间,返乡人数在年内见顶,大部分房地产商提前安排清明节促销活动,增加房地产项目的优惠力度。买房送车位、送人车位、打折买房、全款买房、获得几十万的购房优惠券、送人买房礼物等活动很多。

但《中国证券报》记者的调查发现,在“花式”降价下,售楼处外籍人口的成交率并不高,卖出的房子大部分还是需要被当地刚刚需要的人口消化掉。值得一提的是,三四线非热点地区的学区房交易量和热情并不比一二线热点城市差,有学区房字样的楼盘明显好卖很多。

降价促销力度很大

中国证券报记者了解到,买房送人空间,买房送人车位,买房减少总量,已经成为很多开发商的标准动作。在很多地区火车站站牌的背景墙上,中国证券报记者可以看到“收到代金券优惠11万元”、“买现房九折”等优惠信息。

这次活动不仅仅是针对清明节。

一些销售人员向《中国证券报》证实,春节期间有许多优惠活动,这些活动一直持续到现在,而且可能会持续一段时间。“疫情导致三四线城市销售陷入困境,主要是没有新人看房买房,无法吸引外国人购买。”很多销售人员指出。

比如清明节期间,香河R&F新城项目清明节推出的特价房单价仅为8000元/平米,买房时会给车位。该项目售楼处相关负责人告诉《中国证券报》记者,8000元/平米的住房从除夕夜开始就有了,清明假期只是加大了供应力度,提供了一整套等后期住房的优惠。即使不给予优惠,该房产的正常售价也不过一万多元/平米。

据项目销售人员介绍,目前在香河入驻的大型房地产企业有8家,香河的万科、R&F、宏坤、荣盛、孔雀城等知名开发商的销售都受到限购和疫情的影响。

学区房屋炒作

“学区房无论是升值空间还是租售比都比其他房子高很多。无论在哪个城市,如果孩子想上学,都需要依靠当地的学区才有入学资格。这种现象当然不仅限于一二线城市。”山东省临沂市购房者黄亮(化名)在接受《中国证券报》采访时表示:“临沂市名校校区的房屋均价已经达到每平方米20000多元,普通工人的月工资还不到4000元。按照一二线城市的标准,这是一个名副其实的‘高价’学区。”

据黄亮介绍,临沂市北城新区是学区的聚集地,房屋普遍供不应求。普通两居室为主的交易,基本上200多万。“在临沂市,就算掏空两代六人的钱包,也买不起学区房。”

《中国证券报》记者的调查显示,临沂市滨河路与沂河路口是当地优质中小学的聚集地,该地区学区的住房均价基本在2万元/m2到2.5万元/m2之间,较小的住房单价甚至接近3万元/m2。

“在学区房价高的背景下,其他房子也在上涨。在临沂市,即使不是学区房,也很难买到均价15000元/平米以下的房子,除非你在郊县买商品房或者新房。但是这样的房子一般面积都比较大,总价也不便宜。目前临沂市一万元/平米以内的房子只有商品房。因为交易税很高,不适合投资或短期居留过渡。”黄亮介绍说,“有条件的年轻人,回家买自己的房子,会选择买学区房,给自己和后代一个‘退路’。很多外国人看到临沂市房价一直在涨,就来买房了。”

根据安居客的数据,临沂房价自2020年以来一直引领全国房价上涨。2021年1月,九江、福州、沈阳、长春、临沂房价环比涨幅居前5位。

房屋所有权现在被分割了

“一些返乡的购房者只是为了投资升值。这些人会选择购买商铺或写字楼等商业项目,通常可以出租出去收取租金;另一部分是作为回家养老或回家工作生活的生活场所。”一位资深中介介绍给中国证券报记者“疫情爆发后,三四线城市租金下跌,购买商铺、做商业项目等客户的投资热情也有所下降。作为自住的普通房子,质量最好的肯定是学区房项目,没有受疫情影响。在一线城市学区飙升的背景下,很多农民工为了应急需要,选择在家乡购买一个学区,已经成为常态。”

这一说法得到了很多三四线城市本地买家的证实。

购房者王力(化名)告诉《中国证券报》,他投资的一套商铺总价近150万元,目前年租金不到3万元。“远低于我80平米的学区租金。在学区一个月租两三千元很正常。自从疫情爆发以来,商店很难租到合适的价格。缺租的人很多,工作一段时间不合适,可以退租。一年之后,还不如学区的房租高。”

王力指出,周边普通住宅近年来有涨有跌,但学区房价格与其他住宅不同,一直很坚挺。很多开发商会宣传是学区房,很多城市好的学校资源都在老城区。老城区以二手房为主,基本都是老房子,只有少数房子有真正好的学区房。

中国证券报记者观察到,除了学区,火车站、机场等交通便利的房屋也是三四线城市房地产开发商的重点布局区域。由于疫情的影响,很多预售项目变成了现有的房屋项目。记者据悉,在疫情正常化的背景下,尽管进行了大规模的推广,但许多开发商并没有给出项目的具体清算时间。

“清明节假期看房的人很多,我们销售会有客户收储期。只要房子量上去了,五一假期的成交量也不会小。清明节很大程度上是为五一期间收储客户和成交做准备。预计5月1日回国将迎来一年中的小高潮。”一些房地产项目销售人员告诉《中国证券报》。


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